Investissez sereinement avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à la fois sécurisé et rentable ? Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une solution à envisager. Ouvert aux particuliers (SCI, SARL de famille, etc.), il permet de profiter d’une fiscalité avantageuse, avec des loyers encadrés, une TVA réduite, et une exonération de taxe foncière, tout en contribuant à l’accès au logement dans les zones tendues.
- Plafonds de loyer garantis
- TVA à 10 %
- Exonération de taxe foncière
Tout savoir sur le LLI
Toutes les réponses pour investir efficacement dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) sont à portée de main.
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Qu'est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet d’investir dans des logements avec des loyers plafonnés dans des zones à forte demande. Ce dispositif a été conçu pour favoriser l’investissement immobilier dans des zones où la demande locative est élevée, tout en offrant des avantages fiscaux attractifs. En choisissant ce modèle, vous bénéficiez notamment de réductions fiscales telles que la TVA à 10% et une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
Vous souhaitez évaluer vos avantages ?
Le LLI en bref d'après le texte officiel
C’est quoi ?
Un dispositif d’investissement immobilier qui permet d’acheter un logement neuf à un prix inférieur au marché, avec une TVA réduite à 10 %, une récupération de la taxe foncière sous forme de crédit d’impôt, et des loyers plafonnés destinés à des ménages aux revenus intermédiaires. Il peut être porté à titre privé ou via une SCI à l’IS ou à l’IR.
À quoi ça sert ?
Favoriser l’accès au logement dans les zones tendues pour les classes moyennes, tout en offrant aux investisseurs une rentabilité stable, une fiscalité optimisée, et une gestion souple du patrimoine, notamment via une SCI familiale.
Comment ça fonctionne ?
Acheter un bien neuf (VEFA ou livraison immédiate) auprès d’un opérateur agréé (généralement une filiale d’un bailleur social ou un promoteur mandaté), puis le mettre en location pour une durée minimale de 15 ans, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Combien de temps le dispositif LLI est-il valable ?
Le LLI est un dispositif pérenne inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation, sans échéance définie. Il est encadré notamment par les articles L. 302-16 et suivants du CCH, et par des conventions signées avec les opérateurs. Il s’inscrit dans la stratégie globale de l’État pour soutenir le logement abordable et le développement du parc locatif intermédiaire.
Source : Articles L. 302-16 à L. 302-20-1 du Code de la construction et de l’habitation – www.legifrance.gouv.fr
Comprendre le LLI en une minute
Découvrez les 10 étapes clés pour investir sereinement en LLI, accéder à un bien neuf 16 % en dessous du prix du marché, bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et récupérer jusqu’à 20 ans de taxe foncière. Visionnez notre vidéo “comprendre le LLI en 1 minute” juste ci-dessous !
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Pourquoi investir dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Découvrez les principaux leviers fiscaux du LLI pour optimiser votre investissement.
Les avantages fiscaux du LLI
Le dispositif LLI permet de bénéficier de leviers fiscaux performants afin d'optimiser votre investissement immobilier, tout en conservant une gestion souple et pérenne.
Profitez d’une TVA réduite à 10 %
Permet une baisse immédiate du prix d’achat.
Crédit d'impôt équivalent à la taxe foncière
Récupération annuelle possible jusqu’à 20 ans.
Amortissez votre bien grâce au LMNP
Via le régime réel, réduction voire annulation de l’impôt sur les loyers.
Imposition au régime BIC en LMNP
Fiscalité plus douce que les revenus fonciers classiques.
Transmission patrimoniale optimisée
Exonération de droit jusqu’à 100 00€.
Fiscalité des plus-values classique
Pas de régime spécifique contraignant à la revente.
Calculez l’économie réalisée grâce à la TVA réduite à 10 % en LLI
Simulateur TVA réduite à 10 %
Économie estimée :
Combien allez-vous économiser grâce au crédit d’impôt LLI sur 20 ans ?
Simulateur crédit d’impôt sur la taxe foncière
Économie totale sur 20 ans :
Les autres avantages du LLI
Au-delà des aspects fiscaux, le LLI offre des atouts stratégiques : prix d’achat compétitif, souplesse de gestion, forte demande locative...
Prix d’acquisition inférieur au marché
Jusqu’à -25 % par rapport au neuf classique.
Loyers plafonnés, mais rentables
Sécurisation des revenus locatifs dans des zones tendues.
Possibilité de location meublée
Loyer légèrement plus élevé, meilleure rentabilité brute.
Demande locative dynamique
Forte tension locative dans les zones ciblées (étudiants, jeunes actifs…).
Flexibilité de gestion
Baux plus courts (1 an ou 9 mois), adaptation rapide à la demande.
Détention en Société
Gestion familiale facilitée et stratégie de long terme.
Quelles sont les conditions à respecter pour investir en LLI
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’adresse aux investisseurs souhaitant combiner rentabilité et impact social, dans un cadre encadré mais plus souple que d’autres dispositifs fiscaux comme le Pinel. Voici l’ensemble des conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif en 2026.
Les conditions du LLI liées aux contribuables
Du point de vue de l’investisseur
Afin d'investir dans le cadre du dispositif Logement Locatif Intermédiaire, l’investisseur doit :
- Être fiscalement domicilié en France
- Réaliser l’acquisition en société (SCI à l'IS, SCI à l'IR, SARL familiale,...)
- Respecter un engagement de mise en location sur une durée longue, généralement 15 à 20 ans
- Accepter les plafonds de loyers et les plafonds de ressources imposés
- Acheter un bien dans une zone géographique éligible au Logement Locatif Intermédiaire
- Ne pas réserver le logement à un membre de son foyer fiscal ou à un membre de sa famille en ligne directe
Concernant l’investissement
L’investissement LLI doit respecter plusieurs conditions tenant au logement :
- Le logement doit être neuf ou assimilé neuf (VEFA, construction, rénovation avec label)
- Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale
- Le bien doit être mis en location dans un délai de 12 mois suivant son achèvement
- Il doit respecter les normes énergétiques en vigueur (RE2020, RT 2012 selon la date)
- Il ne doit pas être destiné à une location saisonnière ou touristique
- Le logement doit être situé dans une zone tendue éligible au LLI (zones Abis, A, B1 principalement)
Remplissez vous les conditions du LLI ?
Les conditions liées au logement en LLI
Pour qu’un bien soit éligible au LLI, il doit respecter certains critères : nature, localisation, mise en location, normes…
Nature des biens éligibles
-
Logements neufs
-
Logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
-
Logements réhabilités ou rénovés en respectant des labels énergétiques (HPE, BBC Rénovation, etc.)
-
Locaux transformés à usage d’habitation
-
Opérations menées par des opérateurs agréés LLI ou via des conventions spécifiques
Conditions de mise en location
-
Le logement doit être loué nu (location vide)
-
Il doit être mis en location dans les 12 mois après livraison
-
Il doit être loué à titre de résidence principale
-
L’engagement de location est de 15 à 20 ans selon le montage
-
Le plafond de loyer est réglementé, tout comme le revenu des locataires
Durée d’engagement et revente
Le LLI implique un engagement de mise en location de 15 à 20 ans. En cas de rupture anticipée (revente ou changement d’usage), des pénalités peuvent s’appliquer, notamment la restitution des avantages obtenus (ex : crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière).
Conditions énergétiques et écologiques
Les logements LLI doivent respecter des normes environnementales strictes, en cohérence avec la RE2020 ou RT2012 selon la date du permis de construire. Pour les logements rénovés, des labels comme HPE Rénovation ou BBC Rénovation peuvent être exigés.
Les zones géographiques du LLI
Comme le Pinel, le LLI s’applique aux zones dites “tendues”, c’est-à-dire là où l’offre de logements abordables est insuffisante. En 2026, cela concerne principalement les :
-
Zones A bis : Paris et petite couronne
-
Zone A : grandes métropoles (Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, etc.)
-
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines villes à forte demande
-
Les zones B2 et C ne sont pas éligibles au LLI, sauf exceptions très encadrées (logements conventionnés via un organisme agréé).
Le LLI Meublé
Contrairement au Pinel, le LLI autorise la location meublée, à condition de respecter tous les critères du dispositif. Cela ouvre l’accès à des régimes fiscaux optimisés comme le LMNP au réel, tout en gardant les avantages du LLI.
Un bien LLI meublé peut donc offrir une fiscalité adoucie, des loyers légèrement plus élevés, et une meilleure rotation locative.
Les conditions liées aux plafonds du LLI
Plafonds de loyers
Les loyers en LLI sont inférieurs de 10 à 15 % au marché libre, avec des plafonds déterminés selon la zone géographique.
| Zone LLI | Plafond de loyer LLI |
|---|---|
|
Zone A bis |
19,71€/m² |
|
Zone A |
14,64€/m² |
|
Zone B1 |
11,80 € |
|
Zone B2 et C |
10,26€/m² |
Plafonds de ressources des locataires
Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus afin d’accéder à un logement LLI. Ces plafonds varient en fonction :
-
De la composition du foyer
-
De la zone géographique
-
Du revenu fiscal de référence de l’année N-2
Calculez votre plafond de loyer LLI
Entrez votre ville ou code postal afin d’y connaître le plafond applicable.
Simulateur de plafonds de loyer LLI
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-
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0,00 €
Loyer maximal autorisé
-
- Surface utile : —
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- Barème LLI : —
- Loyer maximal autorisé : —
Suis-je éligible au Logement Locatif Intermédiaire ?
Votre commune est-elle éligible ?
Dans quelle zone se situe le logement dans lequel vous souhaitez investir en LLI ?
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Test d'éligibilité au LLI
Découvrez en 3 étapes si vous pouvez bénéficier du dispositif Logement Locatif Intermédiaire.
Top 3 des villes pour investir en LLI
Paris
Lyon
Bordeaux
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Exemple d’un investissement en Logement Locatif Intermédiaire
En 2026, Émilie, cadre hospitalière, décide d’investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en achetant un T2 neuf de 45,48 m² à Rouen. Grâce à la TVA réduite à 10 %, le prix du bien est fixé à 141 991 €, soit environ 12 908€ d’économie immédiate par rapport à un achat classique.
Classée en zone B1, Rouen permet un loyer plafonné à 11,68 €/m². Émilie peut ainsi louer son appartement 630 € par mois, soit environ 7 560 € de revenus locatifs annuels.
-
TVA réduite à 10% Économie de 12 908€ dès l’acquisition, sans montage fiscal complexe.
-
Crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans Avec une taxe foncière estimée à 1 000€ par an, elle récupérera jusqu’à 20 000€ au total sur 20 ans.
-
Frais de notaire réduits Estimés à environ 2,5% dans le neuf, soit environ 3 550€ au lieu de près de 11 360€ dans l’ancien, ce qui représente plus de 7 810€ d’économies supplémentaires.
De plus, avec un loyer annuel de 7 560€ pour un investissement de 141 991€, le rendement brut annuel d’Émilie atteint 5,32 % : (7560€ ÷ 141991€) × 100 = 5,32%
Quels sont les risques et les pièges à éviter lors d'un investissement en LLI ?
Bien que le dispositif LLI présente de nombreux avantages, certains inconvénients et pièges potentiels méritent d’être signalés afin d’éviter toute mauvaise surprise.
-
Engagement sur le long terme. La durée minimale de location de 15 ans peut sembler contraignante, mais elle permet de sécuriser des revenus locatifs stables et de bénéficier d'avantages fiscaux sur le long terme. Une vision patrimoniale à moyen terme est donc recommandée.
-
Respect des plafonds réglementaires Les plafonds de loyers et de ressources garantissent un accès au logement pour les classes moyennes. En contrepartie, une gestion attentive est nécessaire. Mais de nombreux outils permettent aujourd’hui d’automatiser ce suivi.
-
Frais liés à la création et à la gestion de la SCI. Créer une SCI offre souplesse, transmission et fiscalité optimisée. Cela implique des frais de gestion à prévoir, mais ceux-ci sont souvent largement compensés par les bénéfices à long terme.
-
Des aspects techniques à maîtriser Que ce soit pour la constitution d’une SCI, le choix du régime fiscal ou le suivi des engagements, le LLI implique une certaine technicité. C’est pourquoi l’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandé, afin de structurer votre projet dans les meilleures conditions et en toute sérénité.
Téléchargez le guide du LLI 2026
Questions/réponses sur le LLI
Quelles sont les conditions spécifiques à respecter pour un investissement en LLI ?
Pour investir en LLI, les conditions incluent l’achat du bien via une personne morale (comme une SCI), la location du bien pour une période minimale de 15 ans, et la conformité avec les plafonds de loyers fixés par l’État pour chaque zone géographique. De plus, le bien doit être situé dans des zones à forte demande locative, telles que les zones A, A bis, et B1.
Le LLI est-il accessible à tous les types d’investisseurs ?
Le LLI est principalement destiné aux investisseurs institutionnels et aux particuliers. En 2026, le dispositif sera accessible aux particuliers investisseurs via des structures comme des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ou d’autres personnes morales. Cela permet à un large éventail de profils d’investir dans ce type de dispositif.
Le LLI est-il rentable à long terme malgré les plafonds de loyers ?
Oui, le LLI offre une rentabilité stable grâce à ses loyers maîtrisés, qui sont calculés pour être inférieurs aux loyers du marché privé. Cette maîtrise permet de bénéficier d’une forte demande locative et d’assurer des revenus réguliers et prévisibles sur le long terme, ce qui rend l’investissement solide même avec les plafonds de loyers.
Quels types de biens peuvent être achetés dans le cadre du LLI ?
Le LLI concerne principalement les biens neufs ou rénovés situés dans les zones géographiques où la demande locative est élevée. Ces biens doivent être conformes aux normes du LLI et répondent à des critères de performance énergétique. Il peut s’agir de maisons ou d’appartements dans des zones urbaines ou périurbaines spécifiques.
Quelles sont les principales différences entre le LLI et d'autres dispositifs fiscaux ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se distingue des autres dispositifs fiscaux, notamment par ses avantages spécifiques qui en font un choix attractif pour certains types d’investisseurs. Voici quelques différences majeures :
Plafonnement des loyers : Le LLI impose des plafonds de loyers stricts pour garantir une accessibilité au plus grand nombre. Ce n’est pas le cas de tous les dispositifs fiscaux, qui peuvent ne pas avoir ces restrictions.
Avantages fiscaux : Contrairement à d’autres lois, le LLI offre une exonération de taxe foncière et une TVA réduite à 10% sur l’achat de biens immobiliers, un avantage non présent dans d’autres dispositifs.
Cible des bénéficiaires : Le LLI s’adresse aux investisseurs particuliers ainsi qu’aux investisseurs institutionnels et permet un accès plus large à l’investissement locatif, contrairement à certains dispositifs qui sont principalement réservés à une catégorie d’investisseurs.
Durée de location : Le LLI impose une période minimale de location pour que les avantages fiscaux s’appliquent, garantissant ainsi la stabilité des loyers et la rentabilité sur le long terme. Ces conditions sont souvent plus souples dans d’autres dispositifs.
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